Springplank voor 21ste eeuwse kant-en-klare-verbouwingen

Als digitalisering in woningbouw écht leuk wordt voor bewoners, dan moet er ook getornd zijn aan de business modellen van de huidige sector

Building Transition / Blogs  / Als digitalisering in woningbouw écht leuk wordt voor bewoners, dan moet er ook getornd zijn aan de business modellen van de huidige sector

Als digitalisering in woningbouw écht leuk wordt voor bewoners, dan moet er ook getornd zijn aan de business modellen van de huidige sector

Ook in de bouwsector zijn de verwachtingen hooggespannen als het gaat om digitalisering en robotisering. Maar, inzoomend op de woningbouw, wordt de potentie van digitalisering niet gerealiseerd als er niet óók getornd wordt aan de business modellen van de huidige marktpartijen.

 

De huidige woningbouw wordt gehinderd door een schreeuwend gebrek aan integratie. Er ontbreekt integratie op drie niveaus: product, proces én verdienmodel.

Op productniveau van de woning bekeken ontbreekt die ene partij die eindverantwoordelijk is voor de klantbeleving, tijdens het aankoop- en/of het assemblageproces en ook tijdens het leven in het de woning. Het totaalproduct ‘woning’ bestaat nu uit een gelegenheids-samenraapsel van deelproducten. En kwaliteit wordt ingevuld door een legertje adviseurs. En de optelsom van deelproducten en advies beperkt zich tot de duur van een project: na oplevering trekken alle partijen zich terug van de klantbeleving.

Op procesniveau is een bouwbedrijf de partij die de deelproducten en het advies bij elkaar brengt. Echter de losheid van de betrokken partijen blijft ook in het (ver)bouwproces overeind: op de bouwplaats is het letterlijk een af- en aanrijden van vrachtwagens en busjes van leveranciers en onderaannemers. Falen en faalkosten ontstaan gemakkelijk in zo’n procesinrichting.

Tenslotte is de non-integratie ook op verdienmodel verankerd: het bouwbedrijf koopt advies en de deelproducten in per project en op basis van het verdienmodel inkoop+marge. Deze inrichting van de business zet de hele woningbouwsector eigenlijk op slot, want alles hangt af van stroom aan projecten en de marge, waardoor samenwerking in de sector nooit van harte gaat.

 

In deze 21ste eeuw moet het toch mogelijk zijn om bewoners voor minder geld meer kwaliteit te bieden, als je dat beziet naast andere technologische vooruitgang waar we inmiddels vertrouwd mee zijn? Heel eenvoudig gezegd wil je voor bewoners: lagere prijzen en betere woningen.

En die betere kwaliteit bestaat niet alleen uit een optimalisatie van het huidige product door b.v. een nul-opleverpunten-doelstelling. Kwaliteit is meer dan stenen: er is een maatschappelijke druk om andere vormen van kwaliteit te bieden in het wonen. Denk aan: duurzame kwaliteit, energetische kwaliteit, zorgkwaliteit, gebruiksflexibiliteit. Die kwaliteit kan de sector nauwelijks handen en voeten geven (althans niet zonder meerprijs). En dat is geen onwil, maar dat is verklaarbaar in het licht van de bovenbeschreven analyse.

 

Nu digitaliseringsmogelijkheden de sector langzaam infiltreren, zijn de eerste toepassingen met name zichtbaar in BIM en klantportals. Het gebruik van BIM in de sector zoals die nu functioneert levert een optimalisatie op, want het werk van de veelheid aan partijen kan beter op elkaar aangesloten worden en de aansluitingspunten worden over en weer transparanter. Dat is niet verkeerd, maar de potentie van BIM is vele malen groter. En de klantportals geven klanten ‘aan de voorkant’ een beleving die meer lijkt op wat ze in andere sectoren gewend zijn en dat is een verbetering. Maar de portal is een gelegenheidsproject en hij is niet aangesloten op het productieproces dat ‘aan de achterkant’ moet plaatsvinden, waardoor de potentie opnieuw onbenut blijft.

 

Wat mogelijk zóú zijn, als we ook aan de inrichting van de business modellen van de huidige sector mogen tornen, is heel interessant voor bewoners. Als er namelijk om te beginnen wel één partij visie en eindverantwoordelijkheid heeft voor wonen, dan gaat deze partij een integráál antwoord geven op de vraag hoe mensen de komende decennia naar tevredenheid willen wonen. Dat resulteert in een integráál product dat in BIM het ‘masterontwerp’ vormt. Dat er sprake is van een integraal product, betekent dus dat (en dit is heel fundamenteel) de projectbenadering is losgelaten: in het prodúct heeft de ontwikkelaar keuzes gemaakt vanuit de woonvisie. De leveranciers passen in dit totaalproduct en het werk van adviseurs is als research en development geïntegreerd in het ontwikkelproces. Dit levert de eindklant zeker meer kwaliteit voor een lagere prijs op.

Het masterontwerp wordt als product (en niet als project) zichtbaar gemaakt in een klantportal. Bovendien kan zo’n klantportal meer beleving van het eindproduct bieden aan klanten door gebruik van virtual reality. En door dat masterontwerp vervolgens digitaal te verbinden met productie en assemblage, verzekert dit de klant van minder fouten en meer snelheid. Vervolgens liggen er, als de woning eenmaal klaar is, uiteraard kansen om met sensoren data op te halen uit de woningen en op basis daarvan het masterontwerp te verbeteren en de klant te ondersteunen zowel in het wonen als in het onderhouden van de woning. Ook dat betekent weer meer kwaliteit voor de bewoner.

 

De eindklant, de bewoner, die heeft voorlopig slechts gedeeltelijk lol van digitalisering in de woningbouw. De echte lol komt pas als integratie en digitalisering hand in hand gaan. Maar, zoals betoogd, dat heeft verregaande consequenties voor de huidige inrichting van de woningbouwsector. Laten we ondertussen niet in de val lopen om digitalisering als ei van Columbus-sausje toe te voegen aan de huidige werkwijze. De focus moet liggen op integratie. Digitale mogelijkheden kunnen die integratie wel versnellen. En dan wordt het echt leuk.

 

 

Laat je reactie achter